Hvilke ejendomme kan pålægges servitutter?
Servitutter kan gælde for alle typer ejendomme. Det gælder altså både for rækkehuse, sommerhuse, enfamiliehuse, etageejendomme eller byggegrunde.

En servitut kan kun være juridisk gældende, hvis den er tinglyst. Den er sådan set også gældende selvom den ikke er tinglyst, da det stadigvæk er en kontraktlig aftale mellem parterne. Ligesom med tinglysningen af et skøde, kan det være en god idé at få tinglyst servitutter, da de dermed også er juridisk gældende og kan blive offentlig tilgængelige. Dermed er de også nemmere at få håndhævet og dokumenteret, da de ved tinglysning er gjort officielle.

Hvordan tinglyser jeg en servitut?
Hvis du gerne vil tinglyse en servitut på din ejendom, skal du gå ind på tinglysning.dk. På denne hjemmeside er der vejledninger til, hvordan processen foregår, når du skal tinglyse en servitut.

Har du eksempelvis aftalt med din nabo, at I gerne vil tinglyse nogle servitutter på jeres ejendomme, skal dette også gøres via tinglysning.dk. Det kan f.eks. være, at I gerne vil have stiftet en servitut, og også tinglyse den, der tilskriver, at I gerne må passere hinandens grunde, hvis I f.eks. vil ned til stranden via eventuelle stier. Tinglyser I en servitut om dette, vil det altså blive rigtig svært for begge parter at kunne klage om den andens brug af stierne.

Når du skal tinglyse en servitut, skal du dog være opmærksom på, at hvis servitutten omhandler aspekter, der kunne stå i kommunens lokalplan, skal kommunen, ifølge planloven, give samtykke til disse servitutter.

Hvor ser jeg, om der er servitutter på min ejendom?
Inde på Tinglysning.dk’s selvbetjening kan du tjekke om der er servitutter på din ejendom via tingbogen. Her har du også mulighed for at finde servitutter på andre ejendomme.

I forbindelse med en bolighandel kan det være en rigtig god idé at tjekke tingbogen og eventuelle servitutter, der er pålagt en ejendom, som du har i sinde at købe. Det er især vigtigt at få tjekket op på de begrænsninger der evt. måtte være i forbindelse med servitutter på en ejendom, inden en potentiel købsaftale underskrives. Dermed kan du undgå ubehagelige overraskelser, hvis du ikke ved, hvad du skriver under på. Underskriver du en købsaftale, er du nemlig forpligtet til at overholde de tinglyste servitutter, som ejendommen er pålagt.

De fleste servitutter vil være beskrevet i købsaftalen, men det kan være rigtig klogt at undersøge eventuelle servitutter i tingbogen, inden man får udleveret købsaftalen til underskrift. Dermed kan du nemlig sammenligne de servitutter, der står beskrevet i tingbogen og dem, der er oplyst i købsaftalen.

Sælger og sælgers mægler har oplysningspligt i forbindelse med en bolighandel, hvilket betyder, at de skal oplyse køberen om alle relevante forhold ved den ejendom, der overdrages, f.eks. servitutter på ejendommen. Dermed får køberen kendskab til alle forhold ved boligen. Ofte kan det dog være svært at gennemskue de oplysninger køberen har fået oplyst af sælger eller sælgers mægler, da især servitutternes betydning kan være forvirrende.

I den forbindelse kan det også være en rigtig god idé at tage kontakt til en boligadvokat, som kan rådgive dig og gennemgå købsaftalen. Derudover kan en advokat også hjælpe dig med at se eventuelle servitutter og rådgive dig om, hvordan du skal forholde dig til disse.

Hjemfaldspligt
I tingbogen kan du også se om din ejendom eller den ejendom, du er interesseret i at købe, er pålagt hjemfaldspligt.

Hjemfaldspligten betyder, at kommunen efter en årrække kan tilbagekøbe den grund, ejendom ligger på, til en oftest lav pris. I de fleste tilfælde kan de købe grunden for den oprindelige salgspris. Hjemfaldspligten er altså en tinglyst tilbagekøbsret, som mange kommuner benytter sig af. Især Københavns Kommune har mange tinglyste hjemfaldspligter på forskellige boliger.

Det kan være klogt at tjekke, om en ejendom er pålagt hjemfaldspligt inden du køber, da det måske i fremtiden kan blive svært for dig at sælge din bolig til samme pris, som du selv betalte, da hjemfaldspligten nu er tættere på. Derudover skal du være opmærksom på, at hvis den bolig, du har i sinde at købe, har hjemfaldspligt, har du kun en tidsbegrænset brugsret til ejendommen.

Dog er der mulighed for at købe boligen fri af hjemfaldspligten. Du skal være opmærksom på, at det er forskelligt fra kommune til kommune, hvad det koster at købe boligen fri. Derudover skal du være opmærksom på, at der ikke er garanti for, at du som køber kan frikøbe hjemfaldspligten. Frikøbstilbuddet laves på grundlag af en mæglervurdering af boligen. Det er kommunen som indhenter denne vurdering. Når mægleren har lavet en vurdering, og det er blevet registreret hos kommunen, betales beløbet af ejeren.

Læs mere om hjemfaldspligt her.

Hvem kan stifte en servitut?
Alle dem der har råderet over ejendommen, f.eks. en person eller en kommune, kan stifte en servitut. Derfor er servitutter opdelt i enten privatretlige rettigheder eller offentligretlige rettigheder.

Det er typisk ejeren af ejendommen, det vil sige den påtaleberettigede på en ejendom, som har råderet over ejendommen. Derfor kan alle ejere af en ejendom selv stifte en servitut. Det kan eksempelvis være, at du gerne vil give forkøbsret til en bestemt person, og du kan dermed stifte en servitut herom. Du skal dog være opmærksom på, at de servitutter, du eventuelt vil stifte, ikke strider imod eksempelvis kommunens lokalplan.

Derfor kan det være en god idé at kontakte sin kommune, så du kan få svar på, om du kan få lov til at stifte en bestemt servitut. Du kan med fordel indgå en samejekontrakt i forbindelse med en stiftelse af en privatretlig servitut. En samejekontrakt, også kaldet en samejeoverenskomst, er en aftale mellem 2 eller flere grundejere, der sikrer alle parter juridisk i tilfælde af uoverensstemmelser mellem parterne. Opstår denne situation, har parterne på forhånd indgået en aftale via samejekontrakten om, hvilke bestemmelser der gælder for de ejendomme, de pågældende råder over.

Skal boligen f.eks. sælges, og er der indgået en samejekontrakt om, at den ene grundejer må bruge en sti, der går gennem en anden grundejers grund, skal de nye ejere af ejendommen overholde denne servitut.

Kan servitutter ændres eller ophæves?

Som udgangspunkt er det kun den person, myndighed eller flere personer, der har råderet over en ejendom, der kan ophæve en servitut. Dog kommer det an på servituttens indhold.

Dermed er det også den påtaleberettigede, der kan vælge at ændre en servitut. Hvis du har en servitut på din ejendom og nu gerne vil ophæve den af den ene eller anden grund, skal du kontakte den person eller myndighed, som i første omgang stiftede servitutten. Det er oftest sværere, hvis det er en myndighed som f.eks. kommunen, der har stiftet en servitut på ejendommen. Dette gælder især, hvis myndigheden siden er blevet nedlagt. Hvis dette er tilfældet, skal du i gang med den store eftersøgning og forsøge at finde, hvem der nu har råderet over grunden.

Du kan dog være heldig, hvis en servitut er åbenbart urimelig eller strider mod loven, da du dermed har gode chancer for at få den ophævet. En servitut kan også ophæves lettere, hvis den forskelsbehandler. Derudover kan en servitut også ophæves, hvis den ikke er blevet håndhævet gennem længere tid. I dette tilfælde kan man argumentere for, at servitutten er bortfaldet på grund af passivitet.

Hvis du vil ophæve en servitut, og den der har stiftet servitutten er afgået ved døden, vil servitutten i flere tilfælde have mistet sin praktiske betydning. Det betyder, at du dermed kan få servitutten ophævet. Dog er det oftest ikke nødvendigt at få sådanne servitutter ophævet, eftersom disse servitutter ikke har betydning for dig, da de som sagt har mistet deres praktiske betydning.

Har du en servitut på din ejendom, som du gerne vil have ophævet, gør du dig klogt i at kontakte en boligadvokat, som kan give dig sikker køberrådgivning.

Aflysning af gamle servitutter

Servitutter bliver ofte aflyst eller ophævet, hvis de strider mod kommunens lokalplan. Det er nemlig lokalplanen, der oftest gælder og er den øverste myndighed. Er der eksempelvis en servitut på din ejendom, der bestemmer, at der kun må bygges i op til 8 meters højde og der efterfølgende bliver lavet en lokalplan, der bestemmer, at der nu kun må bygges i 6 meters højde, er det kommunens lokalplan, du skal rette dig efter.